Wonen

Wonen

Algemeen

Het huis en de buurt zijn van groot belang voor het persoonlijk welbevinden en de netwerken waar mensen deel van uitmaken. In principe bieden huis en woonbuurt geborgenheid. Van hieruit maken mensen de stap naar werk, school, kerk en vereniging. Wonen is de basis: de tevredenheid met de woonsituatie en binding met de woonomgeving zijn bepalend voor de andere levensdomeinen.

Inwoners van Zeeland zijn over het algemeen zeer tevreden met hun woning en woonomgeving. Ouderen zijn vaker tevreden dan jongeren. Dat hangt samen met het feit dat jongeren nog in de oriëntatiefase van hun leven verkeren, terwijl ouderen vaker ‘hun plek’ gevonden hebben. Jongeren verhuizen dan ook veel vaker dan ouderen, bijvoorbeeld uit de provincie naar universiteitssteden om daar te gaan studeren.

In de afgelopen jaren is Zeeland sterk vergrijsd en ontgroend. En ofschoon ouderen qua wonen dus vaker tevreden zijn dan jongeren is – geheel tegen de verwachting in – het aantal Zeeuwen dat zegt tevreden te zijn met de kern of wijk als woonplaats juist gedaald. Die daling zien we niet alleen bij jongeren, maar óók bij de alleroudsten. Dit suggereert dat in Zeeland de match met de woonomgeving voor mensen in met name deze levensfasen is verslechterd. De kwaliteit en waardering van de woonomgeving zijn dus erg belangrijk.

Waardering van het Zeeuwse landschap

Het landelijke karakter van Zeeland heeft grote invloed op de waardering van de omgeving. Het planbureau voor de leefomgeving, CBS en de Universiteit van Wageningen hebben een belevingskaart van het Nederlandse landschap samengesteld. Uit onderzoek blijkt dat mensen een land¬schap aantrekkelijk vinden als het natuurlijkheid uitstraalt, historische kenmerken heeft, weinig stedelijk is en er geen horizonvervuiling optreedt. Leeftijd blijkt ook een rol te spelen bij de beleving van de omgeving. Ouderen blijken mooie landschappen iets hoger te waarderen dan jongeren.

[AFBEELDING 2: Zeeuws landschap]

Zeeland kent veel plaatsen waar het landschap voldoet aan de kenmerken van hoge aantrekkelijkheid. Bijvoorbeeld langs de kust of de kleinschalige landschappen in de Zak van Zuid-Beveland. Gebleken is dat in Zeeland het landschap direct buiten de kern of wijk het hoogst wordt gewaardeerd van alle omgevingskenmerken van de woonplaats. De bestrating en de verkeersveiligheid krijgen de laagste waardering van de inwoners. De waardering van juist deze zwakste punten is wel het sterkst gestegen de afgelopen jaren.

De omgevingen van Nisse, Kwadendamme, Veere, Sint Kruis en Cadzand worden door de inwoners het hoogst gewaardeerd. Het tegenovergestelde geldt voor het Middengebied in Vlissingen, gevolgd door de Terneuzense wijken Triniteit en Lievenspolder. Ook Sas van Gent en de Middelburgse wijk Dauwendaele krijgen een lage omgevingswaardering.

In zijn algemeenheid is er een grote overeenkomst tussen enerzijds de belevingswaarde van de omgeving zoals uit landelijk onderzoek naar voren komt en anderzijds de waardering van het buitengebied van de kern of wijk door de inwoners zelf. Opvallend is dat inwoners van de Boulevard en Paauwenburg en omgeving in Vlissingen een veel hogere waardering geven aan hun woonomgeving dan de landelijk vastgestelde belevingswaarde.

[AFBEELDING 3: Zeeuws landschap]

Omgekeerd zijn de inwoners van Renesse, Ellemeet en Noordwelle juist minder enthousiast over hun woonomgeving dan de (hoge) landschapswaarde zou vermoeden. Hier lijkt het verschil in stedelijkheid (zie onder) een belangrijke rol te spelen in de manier waarop bewoners naar het buitengebied rond hun woonomgeving kijken en als leefomgeving waarderen en hoe ‘buitenstaanders’ deze landschappen waarderen. Veere en Oostkapelle zijn kernen waar zowel de algemeen vastgestelde belevingswaarde van de omgeving alsook de waardering van het buitengebied door de inwoners erg hoog is.

Stedelijkheid

Steden zijn de centra van een leefomgeving en hun aantrekkelijkheid bepaalt in belangrijke mate de leefbaarheid van een breder gebied. Stedelijkheid is een belangrijke vestigingsfactor voor huishoudens en bedrijven. Zeeland kent volgens het CBS 127 woonplaatsen. Dat zijn vooral kleine sterk landelijke dorpen met minder dan 500 adressen per km2. De wat grotere kernen Heinkenszand, Hulst, Kapelle, Arnemuiden, Yerseke, Bruinisse, Breskens, Oostburg, Axel, Sas van Gent en Tholen hebben alle een adressendichtheid tussen de 500-1000 per km2. Zij hebben ook een weinig stedelijk karakter. Goes, Terneuzen en Zierikzee hebben met 1.000 tot 1.500 adressen per km2 een matige stedelijkheid. Middelburg en Vlissingen zijn de twee enige woonplaatsen in Zeeland met een sterk stedelijk karakter met tussen de 1.500 en 2.500 adressen per km2. De omgeving van Walcheren heeft daarmee een veel stedelijker woonmilieu dan de rest van Zeeland.

[AFBEELDING 4: Sociale atlas Zeeland 2013, p. 51, tabel 6.4: Regionaal klantenpotentieel en potentiële centrumfunctie (2012)]

Om een inschatting te maken van de centrumfunctie van een gemeente, is een maatstaf ontwikkeld dat het klantenpotentieel van een gebied weergeeft. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat het klantenpotentieel toeneemt met het inwonertal van een kern en afneemt met de afstand tot die kern. Het regionaal klantenpotentieel geeft het aantal klanten weer dat een kern aantrekt uit alle kernen binnen een straal van 60 kilometer. Wordt dit potentieel weergegeven als percentage van het aantal inwoners, dan geeft dat een indicatie van de centrumfunctie van een gemeente. De potentiële centrumfunctie van Vlissingen is het grootst, gevolgd door Middelburg en Goes. Noord-Beveland, Tholen en Veere hebben een lage potentiële centrumfunctie.

Woningmarktcrisis

In 2008 kreeg de woningmarkt in Nederland een grote klap te verwerken. De zeepbel van alsmaar stijgende huizenprijzen klapte. De prijzen duikelden naar beneden en ook het aantal woningen dat werd verkocht viel met dertig procent terug. Daarna stabiliseerde de gemiddelde woningprijs, om in 2012 en 2013 weer te dalen. Gemiddeld verwisselden in 2013 de woningen in Nederland voor ruim 40.000 euro minder van eigenaar dan in 2008. Ook het aantal verkochte woningen daalde met veertig procent. De woningmarkt viel stil, mensen kregen hun huizen steeds moeilijker verkocht.

[AFBEELDING X: Bord ‘Te koop’]

De huizenprijzen in Zeeland hebben altijd fors onder het niveau van Nederland gelegen. In 2001 was het verschil gemiddeld ruim meer dan 50.000 euro. In de eerste jaren na de eeuwwisseling kroop de gemiddelde verkoopprijs langzaam naar het landelijk prijspeil. Het verschil bedroeg in 2005 nog maar 33.000 euro. Vanaf 2005 begon het ver¬schil echter weer fors op te lopen tot 48.000 euro toen in 2008 de zeepbel uiteenspatte. De prijsdaling in Zeeland was echter duidelijk minder dramatisch in vergelijking met het landelijke beeld. Ook het aantal verkopen is minder sterk gedaald in Zeeland. In de grafiek is dat zichtbaar gemaakt in de omvang van de bellen. Het aantal verkopen is tussen 2008 en 2013 in Zeeland met ‘slechts’ 31% gedaald. In een steeds slechter functionerende woningmarkt is de ontwikkeling in Zeeland relatief gunstig. Men verwacht dat de prijsdaling niet veel verder zal doorzetten en dat de prijsbodem in 2014 zal zijn bereikt.

[AFBEELDING 4: Staat van Zeeland, p. 27, fig. 2.4: Gemiddelde verkoopprijs bestaande woningen]

De Zeeuwse woningmarkt wijkt echter behoorlijk af. Zeeland is de provincie met het grootste aandeel koop¬woningen van Nederland (70%). Het aantal verkooptrans¬acties in Zeeland is na 2009 met 150 woningen per maand gedaald. Dat heeft met de perifere geografische ligging te maken, de geringe mate van stedelijkheid, de vergrijsde bevolkingssamenstelling, het relatief geringe carrièreperspectief voor jongeren en de ontwikkelingen in mobiliteit en bereisbaarheid naar grote steden om ons heen.

Verhuizen Zeeuwen willen wel verhuizen, maar voelen zich vaak geremd om dat te doen. Ze zitten in zekere zin vast aan hun woning. Dat blijkt uit de redenen die worden genoemd door mensen die zijn verhuisd na het uitbreken van de crisis. Men verhuist pas als het niet anders kan (bijvoorbeeld huwelijk of samenwonen, scheiden of beëindigen van de relatie), maar minder als het voor de hand zou liggen (bijvoorbeeld betere woning of woonomgeving, dichter bij werk of familie gaan wonen). In Zeeland wordt bovendien relatief vaak verhuisd vanwege gezondheid of behoefte aan zorg.

Landelijk stijgt de neiging tot verhuizen nog steeds. Ze is zelfs groter dan ooit. Maar in Zeeland neemt deze juist af. Men is honkvaster of meer gekluisterd. De Zeeuwen blijken het minst verhuisgeneigd te zijn van alle provincies. De Bevelanden is de enige regio in Zeeland waar de verhuisgeneigdheid nog wel is gestegen.

Toch is ook in Zeeland het verschil tussen verhuiswens en realisering sinds de start van de crisis in 2009 een stuk gro¬ter geworden. Maar dat geldt uitsluitend voor doorstromers op de woningmarkt. Starters hebben weinig problemen. Bij de huishoudens in de levensfase na het vijfenveertigste levensjaar is de frictie het grootst. Juist dan willen veel huiseigenaren de stap zetten naar een beter passende woning. Maar men raakt de oude woning niet kwijt. Deze groep is dan ook het vaakst ontevreden met hun eigen woning.

[AFBEELDING 4: Sociale atlas Zeeland 2013, p. 52, tabel 6.6: Percentage van de bevolking (16 jaar en ouder) dat verhuisplannen heeft (2013)]

De meeste verhuisbewegingen worden gemaakt op jonge leeftijd. Veel Zeeuwse jongeren verlaten daarbij de provincie. De instroom van gezinnen met jonge kinderen die Zeeland jarenlang een positief migratiesaldo bezorgde is sinds 2006 gestaag afgenomen. Zij kan niet meer compenseren voor de meer dan 1.000 uitstromende jongeren per jaar. Ook dit draagt bij aan een minder krappe woning¬markt in Zeeland.

De mate van stedelijkheid speelt een belangrijke rol bij het aantal verhuizingen en woningverkopen. Stedelingen zijn minder tevreden met hun woning en woonomgeving en zijn meer tot verhuizen geneigd. Ze verhuizen ook daad¬werkelijk vaker dan inwoners van landelijke gemeenten. “De stedelijke woningmarkt is daardoor relatief groot en die in het landelijke gebied juist relatief klein”.

Leegstand

In Zeeland is de leegstand toegenomen, vooral in de regio’s Zeeuws-Vlaanderen, de Bevelanden en Schouwen-Duiveland. Op basis van nieuwe berekeningen van het CBS staan in Zeeland op 1 januari 2013 zelfs bijna 16.000 woningen leeg. Daarbij zijn recreatiewoningen buiten beschouwing gelaten, maar het is wel inclusief 2e woningen. Het CBS rekent bijna 3.000 woningen in Zeeland tot (leegstaande) 2e woning. Noord-Beveland, Sluis en Veere hebben relatief de meeste leegstand. Leegstand wordt mede veroorzaakt door een mis match tussen woning¬bouwplannen en woonwensen.

[AFBEELDING 4: Staat van Zeeland, p. 28, fig. 2.6: Leegstand van woningen 1 januari 2013]

Voor Nederlandse gemeenten is de verhouding tussen woningen en huishoudens in kaart gebracht. Zeeland springt er uit als het grootste aaneengesloten gebied met forse woningoverschotten. Het CBS becijfert voor Zeeland de hoogste leegstand van alle provincies. Zeeland kent daarbij wel veel tweede woningen. Dat zijn woningen zonder dat er iemand is ingeschreven in de burgerlijke stand, maar die wel delen van het jaar worden bewoond. Maar ook als de tweede woningen niet worden meegenomen is de leegstand in Zeeland het hoogst van alle provincies.

AUTEUR Hans Clement (2014)

LITERATUUR -Dalen, Pieter van, Smid, Theo & Treur, Leontine, Kwartaalbericht woningmarkt. Stabilisatie woningmarkt krijgt verder vorm (Utrecht, 2014). -Gorsel, Wim van, Sociale atlas Zeeland 2013 (Middelburg, 2013). -Oevering, Frits, De Nederlandse woningmarkt in regionaal perspectief. Waar en hoe wij wonen en waarom daar (Utrecht, 2014). -Smit, Ankie, Sociale Staat van Zeeland. Provinciaal rapport 2009 (Middelburg, 2009). -Wouw, Dick van der et al., Staat van Zeeland. Zeeland in tijden van crisis (Middelburg, 2014).